房地管理部门表示，6月底前摸清本市“群租”情况

　　邻居家突然变成了“女生寝室”，不同的“生活节奏”让同楼的居民们叫苦不迭。记者昨天在调查中发现，“群租”问题一直困扰着本市尤其是中心城区的居民。是让那些弱势群体有处安身，还是维护相邻业主的居住环境更重要？对于“群租”，究竟该“堵”还是该“疏”？市房地部门表示，6月底前将摸清全市“群租”基本情况，而律师则建议业主以公约方式规范“群租”。

　　事件

　　“女生寝室”搅乱邻居生活

　　“每天晚上从9点到11点，女孩们陆续回来，大声嚷嚷着敲门；到了双休日，她们放在走廊上的洗衣机几乎从早到晚洗个不停，而经常不插好的下水管，每个月都要导致‘水漫楼道’一次；还有就是老有男孩子从房子里进进出出，邻居们都觉得很不安全……”居住在静安区昌化路某小区内的陈小姐告诉记者，自从隔壁604室住进了6个外地女孩，同楼居民们的生活就被搅乱了，“她们都是附近一家小饭馆的服务员，每晚洗澡的噪音要持续几个小时，几乎成了楼里的‘公害’。”

　　半年多以前，餐饮店老板以1800元的价格租下了这套老式公房，搬进3张双层床，选出一个“寝室长”，就把这里变成了“女生寝室”。对于这些女孩子来说，每月花300元就能在静安中心地带找到一个安身之处，自然非常乐意。房东朱女士则称，原本每月1600元租金的房子租给她们就能收1800元，何乐而不为？至于人家怎么住，她表示没权力过问。

　　楼里出现了“群租房”，这可苦了周围的邻居，他们曾多次向房东朱女士反映，但收效甚微。陈小姐告诉记者，每次女孩子们洗衣服发生漏水，水就会顺着楼梯流到三、四楼，而楼梯的弯道更变成了“水帘洞”，居民们叫苦不迭。可结果，除了让她们下楼收拾一下，也就无计可施了。据了解，如此窘境，该幢楼的居民们已经忍受了大半年。

　　分析

　　仅靠出台法规不能解决问题

　　上海联业律师事务所马永健律师表示，“群租”反映了几种不同的需要：处于经济弱势的承租人希望解决居住生存问题；出租人希望获得最大出租收益；相邻业主希望享受最佳居住环境；物业希望降低管理成本；政府希望社会和谐安定。

　　据了解，现有法律并未明文禁止“群租”。上海市房屋土地资源管理局针对“群租”问题曾作出限制性规定，但它只是地方规范性文件，已生效的“群租合同”并不会因此而失效，出租人、物业包括政府也都不能依据该规定把承租人赶出房屋。马永健律师认为，出现“群租”现象的根本原因不在于法律因素，而在于经济因素，仅靠出台法律法规并不能解决问题。

　　争议

　　究竟该“堵”还是该“疏”

　　马永健认为，不应简单地去想“堵”或“疏”，而应从解决权利冲突的角度来考虑问题。“我们不能只看到‘群租’带来的社会问题和安全隐患，也要考虑到弱势群体的基本生存权和居住权。”他表示，生存权和居住权是公民的基本权利，政府处理“群租”问题也应充分考虑低收入人群的利益，给予弱势群体关怀。

　　此外，确定“群租”标准需要把握一个“度”，应当宽严相济。过严会损害承租人的利益，无法解决弱势群体的基本生存需要；过宽则会产生对房屋及设施的过度使用问题，损害相邻业主甚至是出租人的利益。“我建议采用人均面积标准来衡量‘群租’是否适当，可依据《上海市居住房屋租赁管理实施办法》第8条规定‘承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米’，不足标准视为不当‘群租’，满足的则不应干涉。”

　　建议

　　业主可用“公约” 规范“群租”问题 　　

　　马永健律师提出了一个“群租房”概念。“群租房”是指政府通过优惠政策，鼓励投资人兴建或改造一些房屋专门用于“群租”，在设计施工、配套设施及人员管理等方面适应“群租”特点；“群租房”建成后通过加强管理来解决“群租”容易产生的人身财产安全和社会治安等问题。“群租房”可以消除承租人、出租人、相邻业主、物业等方面的权利冲突，从而缓解“群租”带来的问题。

　　在不能设立“群租房”的情况下，马律师建议用业主公约的方式规范“群租”。由于“群租”也是一种租赁行为，属于私权范畴，公法不宜过多介入，因此可以把是否允许“群租”以及如何承担“群租”责任等问题写入《业主公约》。这种“民主自治”的形式可以很好地解决由“群租”带来的相邻权问题和小区公共设施利用问题。

　　此外，出租人、承租人也可以用合同就“群租”作出

　　特别约定。对于承租人来说，要想“群租”，就应在租赁合同中写明“群租”并确定由哪些人承租，以免被出租人赶出房屋；对于出租人来说，不想“群租”，应在租赁合同中予以约定，并确定具体承租人，以免承租人钻空子；如想“群租”，则须就保护他人相邻权、安全合理使用房屋等对承租人作出特别约定。

　　管理

　　对于突出问题 实施联合执法 　　

　　记者昨天从市房地资源部门获悉，由市房地资源局、市综治办共同组织的“上海市整治‘群租’工作推进会议”本月初召开。会上，市综治办、市房地资源局对各区（县）和有关职能部门进一步明确了下一阶段整治“群租”的主要任务。有关部门将抓紧调查，力争在6月底前摸清本市“群租”的基本情况，以点带面，对隐患严重、群众反映强烈的突出问题实施联合执法。

　　相关负责人表示，“群租”问题不仅列入了今年“上海平安建设实事项目”，而且成为“本市住宅小区综合管理三年行动计划”的一项重要任务。

　　【记者手记】

　　和谐社区需要互相理解与尊重 　　

　　究竟该如何看待“群租”问题？旧上海72家房客属于“群租”，以前几代同堂居住在狭小空间内，从某种程度上说也是一种“群租形态”，但那时很少有人觉得“群租”是个问题。可为什么现在“群租”却成了众矢之的呢？或许因为，现在的业主希望有更好的居住环境。 　　

　　和谐社区需要互相理解与尊重。“群租人”应当理解邻居们的心态，在使用租赁房屋时尽量减轻对邻里生活的影响，也应注意保护公共部位环境卫生；而对相邻的业主来说，也应当理解“群租人”的生活压力和困境，多给予一些容忍与宽容。